아파트 실거래가 제대로 읽는 법: 신고 30일, 해제 거래, 중간값
아파트 시세를 볼 때 가장 믿을 만한 자료는 국토교통부 실거래가입니다. 하지만 숫자를 그대로 읽으면 놓치는 것이 많습니다. 실거래가가 어떻게 만들어지고, 어떤 거래를 걸러 봐야 하는지 정리했습니다.
실거래가는 계약 후 30일 안에 올라온다
아파트 매매 계약을 하면 거래 당사자나 중개사가 계약일로부터 30일 안에 실제 거래 가격을 시·군·구청에 신고해야 합니다. 이 신고 자료가 국토교통부 실거래가 공개시스템과 공공데이터포털에 공개됩니다. 신고 기한은 원래 60일이었는데 2020년 2월 21일 계약분부터 30일로 줄었습니다. 신고하지 않거나 늦으면 500만 원 이하, 거짓으로 신고하면 3,000만 원 이하 과태료 대상입니다.
최근 한두 달 숫자는 아직 덜 찼다
실거래가는 신고일이 아니라 계약일 기준으로 쌓입니다. 이번 달 계약은 다음 달까지 계속 신고가 들어오기 때문에, 가장 최근 한 달은 거래 건수가 적어 보이고 가격도 일부 거래만 반영돼 있습니다. "이번 달 거래량 급감" 같은 숫자를 볼 때 이 시차를 감안해야 합니다.
돈미터는 이 시차 때문에 데이터를 갱신할 때마다 최근 2개월 거래를 새로 받아 다시 계산합니다.
걸러 봐야 할 거래
해제된 거래
신고한 뒤 계약이 깨지면 해제 신고를 해야 하고, 공개 자료에는 해제 여부와 해제 날짜가 표시됩니다. 높은 가격에 계약을 신고해 시세를 띄운 뒤 해제하는 경우가 문제가 되면서 생긴 장치입니다. 해제된 거래는 실제로 소유권이 넘어가지 않았으니 시세 판단에서 빼는 것이 맞습니다.
직거래
공개 자료에는 중개사를 거친 거래인지 당사자끼리 직접 한 거래인지도 나옵니다. 직거래 중에는 가족 간 거래처럼 시세와 동떨어진 가격이 섞일 수 있어, 시세를 볼 때는 따로 보거나 빼는 편이 안전합니다.
등기 여부
2023년 7월 25일부터는 아파트 실거래가를 공개할 때 소유권 이전 등기 일자도 함께 공개합니다. 계약만 신고되고 오래도록 등기가 안 된 거래는 한 번 더 의심해 볼 만합니다.
면적은 "전용면적"으로 본다
실거래가의 면적은 집 안에서 실제로 쓰는 전용면적(㎡)입니다. 흔히 말하는 "34평"은 계단·복도 같은 공용 부분까지 더한 공급면적 기준이라 숫자가 다릅니다.
| 전용면적 | 흔히 부르는 평형 |
|---|---|
| 59㎡ | 24·25평형 |
| 84㎡ | 33·34평형 |
같은 84㎡라도 단지마다 소수점 아래가 조금씩 다르게 신고되므로(84.97㎡, 84.12㎡ 등), 비교할 때는 범위로 묶어서 봅니다.
평균보다 중간값
한 단지에서 1년 동안 5건이 거래됐는데 4건은 10억 원 안팎이고 1건만 특이하게 15억 원이었다면, 평균은 11억 원 가까이로 올라가지만 중간값은 10억 원 근처에 머뭅니다. 층, 향, 수리 상태처럼 같은 단지 안에서도 가격 차이가 크고, 특이한 거래 한 건이 평균을 쉽게 흔들기 때문에 시세는 중간값으로 보는 편이 덜 흔들립니다.
중간값 = 가격 순으로 줄 세웠을 때 가운데 거래의 가격
돈미터는 이렇게 정리한다
- 국토교통부 아파트 매매 실거래가 상세 자료(공공데이터포털)에서 최근 1년 치를 받습니다.
- 해제된 거래와 직거래는 뺍니다.
- 전용면적 83~86㎡는 84㎡, 58~61㎡는 59㎡로 묶습니다.
- 단지와 면적마다 거래가의 중간값을 그 단지의 가격으로 씁니다. 이때 최근 거래일수록 무게를 더 둡니다.
최근 거래에 무게를 더 두는 이유
집값이 빠르게 움직이는 시기에는 1년 전 거래와 지난달 거래를 똑같이 치면 지금 시세와 동떨어진 값이 나옵니다. 그래서 돈미터는 거래 달이 3개월 멀어질 때마다 그 거래의 무게를 절반으로 줄입니다. 3개월 전 거래는 이번 달 거래의 절반, 6개월 전은 4분의 1, 1년 전은 16분의 1만큼 반영됩니다. 그런 다음 가격 순으로 줄 세워 무게를 쌓았을 때 전체의 절반을 넘기는 거래의 가격을 씁니다. 최근 거래가 많을수록 그 가격 쪽으로 기울고, 특이한 거래 한 건에는 여전히 덜 흔들립니다.
거래가 한두 건뿐인 단지는 중간값도 그 한두 건의 가격이라, 거래 건수와 마지막 거래 달을 함께 보여 줍니다.
전월세 실거래는 신고된 계약만 보인다
돈미터의 직주근접 계산기는 같은 공공데이터포털의 국토교통부 전월세 실거래가(아파트, 연립다세대, 오피스텔, 단독다가구)를 씁니다. 전월세 계약은 보증금 6천만 원을 넘거나 월세 30만 원을 넘을 때 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 그래서 보증금이 작고 월세가 30만 원 이하인 계약은 자료에 빠질 수 있고, 아주 싼 원룸은 실제보다 적게 보입니다. 단독다가구는 번지를 공개하지 않아 동 단위로만 알 수 있습니다.